Tải miễn phí mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất 2026 – Hướng dẫn điền

Nội dung bài viết

• 1. Tải mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất 2026 (Word/PDF)
• 1.1. Mẫu đầy đủ (khuyến nghị dùng cho hợp đồng dài hạn, giá trị lớn)
• 1.2. Mẫu đơn giản 1 trang (cho thuê ngắn hạn, phòng trọ)
• 1.3. Mẫu dùng để công chứng/chứng thực
• 1.4. Các mẫu theo loại nhà cho thuê
• 2. Hợp đồng thuê nhà là gì? Căn cứ pháp lý điều chỉnh
• 2.1. Định nghĩa
• 2.2. Căn cứ pháp lý đang có hiệu lực (cập nhật 2026)
• 3. 9 Nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà
• 3.1. Thông tin bên cho thuê và bên thuê
• 3.2. Mô tả nhà cho thuê
• 3.3. Giá thuê và phương thức thanh toán
• 3.4. Tiền đặt cọc
• 3.5. Thời hạn thuê
• 3.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên
• 3.7. Sửa chữa nhà ở
• 3.8. Chấm dứt hợp đồng và phạt vi phạm
• 3.9. Giải quyết tranh chấp
• 4. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?
• 4.1. Hiệu lực của hợp đồng khi không công chứng
• 4.2. Khi nào nên chủ động công chứng?
• 4.3. Thủ tục công chứng (nếu chọn công chứng)
• 5. Hướng dẫn điền hợp đồng thuê nhà chi tiết
• 5.1. Điền thông tin thời gian và địa điểm ký hợp đồng
• 5.2. Điền thông tin bên cho thuê và bên thuê
• 5.3. Điền thông tin về căn nhà cho thuê
• 5.4. Ghi giá thuê và phương thức thanh toán
• 5.5. Ghi tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả
• 5.6. Điền thời hạn thuê và các điều khoản khác
• 5.7. Kiểm tra và ký hợp đồng
• 6. 6 Lỗi khiến hợp đồng thuê nhà vô hiệu và cách phòng tránh
• 7. Hợp đồng thuê nhà dùng để đăng ký tạm trú cần lưu ý gì?
• 7.1. Hợp đồng cần đáp ứng điều kiện gì?
• 7.2. Có cần công chứng hợp đồng để đăng ký tạm trú không?
• 7.3. Thủ tục đăng ký tạm trú
• 8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hợp đồng thuê nhà là văn bản pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về quyền, nghĩa vụ, giá thuê và thời hạn, được căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bài viết cung cấp mẫu hợp đồng thuê nhà chuẩn (bản có và không công chứng), cho tải file Word/PDF miễn phí, kèm hướng dẫn điền từng mục và các điều khoản bắt buộc phải có để tránh rủi ro tranh chấp về sau.

1. Tải mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất 2026 (Word/PDF)

Bạn có thể tải ngay ba phiên bản mẫu dưới đây tùy nhu cầu. Cả ba đều được xây dựng bám theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) và biểu mẫu tại Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

1.1. Mẫu đầy đủ (khuyến nghị dùng cho hợp đồng dài hạn, giá trị lớn)

Mẫu đầy đủ gồm toàn bộ điều khoản cần thiết: thông tin hai bên, mô tả nhà, giá và phương thức thanh toán, tiền cọc, thời hạn, quyền – nghĩa vụ, sửa chữa, chấm dứt – phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp. Phù hợp khi cho thuê nguyên căn, cho thuê kinh doanh hoặc hợp đồng từ 1 năm trở lên.

1.2. Mẫu đơn giản 1 trang (cho thuê ngắn hạn, phòng trọ)

Mẫu rút gọn giữ lại các điều khoản tối thiểu để hợp đồng có hiệu lực pháp lý: thông tin hai bên, địa chỉ nhà, giá thuê, cọc, thời hạn và chữ ký. Phù hợp cho thuê phòng trọ, thuê ngắn hạn giữa cá nhân với cá nhân.

1.3. Mẫu dùng để công chứng/chứng thực

Về nội dung, mẫu này giống mẫu đầy đủ (mục 1.1), chỉ bổ sung thêm phần trống ở cuối để công chứng viên (hoặc UBND cấp xã) ghi lời chứng, ký và đóng dấu. Lưu ý: hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng (xem chi tiết ở Mục 4). Bạn chỉ cần bản này khi hai bên tự nguyện muốn công chứng để tăng tính an toàn pháp lý.

1.4. Các mẫu theo loại nhà cho thuê

Tùy đối tượng cho thuê, bạn nên chọn biến thể phù hợp thay vì dùng chung một mẫu:

Loại nhà cho thuê	Điểm cần bổ sung riêng	Dùng cho
Nhà nguyên căn	Bàn giao nội thất, trách nhiệm sửa chữa kết cấu	Gia đình, hộ kinh doanh
Phòng trọ	Giá điện – nước, giờ giấc, nội quy khu trọ	Sinh viên, người lao động
Căn hộ chung cư	Phí quản lý, phí gửi xe, nội quy ban quản lý tòa nhà	Người thuê ở căn hộ
Văn phòng / mặt bằng kinh doanh	Mục đích sử dụng, biển hiệu, xuất hóa đơn/thuế	Doanh nghiệp, cửa hàng

Các biến thể này dùng chung khung 9 điều khoản ở Mục 3, chỉ khác ở phần “mô tả nhà” và một số thỏa thuận đặc thù.

2. Hợp đồng thuê nhà là gì? Căn cứ pháp lý điều chỉnh

2.1. Định nghĩa

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận bằng văn bản, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận. Đây là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản.

2.2. Căn cứ pháp lý đang có hiệu lực (cập nhật 2026)

Văn bản	Nội dung liên quan
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 472–482)	Quy định chung về hợp đồng thuê tài sản, thuê nhà ở
Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15)	Điều 163 (nội dung hợp đồng), Điều 164 (công chứng), Điều 170 (thời hạn, giá thuê, cho thuê lại), Điều 172 (đơn phương chấm dứt)
Luật Kinh doanh bất động sản 2023	Áp dụng khi cho thuê nhà mang tính kinh doanh
Nghị định 96/2024/NĐ-CP	Ban hành mẫu hợp đồng tại Phụ lục II
Luật Cư trú 2020	Điều kiện dùng hợp đồng thuê nhà để đăng ký tạm trú

⚠️ Lưu ý quan trọng: Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã hết hiệu lực và được thay thế bằng các luật 2023 kể từ ngày 01/8/2024. Nhiều mẫu cũ trên mạng vẫn dẫn luật 2014 bạn nên đối chiếu để tránh trích sai căn cứ.

3. 9 Nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở phải có các nội dung cơ bản dưới đây. Thiếu một trong các nội dung này, hợp đồng có thể bị vô hiệu hoặc gây tranh chấp khi thực hiện.

3.1. Thông tin bên cho thuê và bên thuê

Ghi đầy đủ họ tên, năm sinh, số CCCD/hộ chiếu (ngày cấp, nơi cấp), địa chỉ thường trú, số điện thoại của cả hai bên. Nếu là tổ chức: ghi tên, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật. Đây là căn cứ xác định chủ thể — sai thông tin có thể khiến hợp đồng vô hiệu.

3.2. Mô tả nhà cho thuê

Ghi rõ địa chỉ, diện tích (m²), số phòng, hiện trạng nội thất bàn giao, số công tơ điện – nước và thông tin giấy tờ pháp lý của nhà (số sổ đỏ/sổ hồng nếu có). Nên kèm biên bản bàn giao nội thất làm phụ lục.

3.3. Giá thuê và phương thức thanh toán

Ghi giá thuê bằng số và bằng chữ, đơn vị tiền (VNĐ), chu kỳ thanh toán (theo tháng/quý), hình thức (tiền mặt/chuyển khoản) và ngày thanh toán mỗi kỳ. Nêu rõ giá đã bao gồm hay chưa bao gồm điện, nước, phí dịch vụ, phí quản lý.

3.4. Tiền đặt cọc

Ghi số tiền cọc, thời điểm đặt cọc và điều kiện hoàn cọc khi kết thúc hợp đồng. Nên quy định rõ trường hợp bên thuê được trả cọc, trường hợp bị trừ cọc (làm hư hỏng, đơn phương chấm dứt sai thỏa thuận). Đây là điều khoản gây tranh chấp nhiều nhất trên thực tế nên cần chi tiết.

3.5. Thời hạn thuê

Ghi ngày bắt đầu, ngày kết thúc và điều kiện gia hạn. Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, thời hạn thuê do các bên tự thỏa thuận.

3.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Nêu rõ nghĩa vụ của bên cho thuê (giao nhà đúng hiện trạng, bảo đảm quyền sử dụng ổn định) và của bên thuê (trả tiền đúng hạn, sử dụng đúng mục đích, giữ gìn nhà). Điều khoản càng cụ thể càng hạn chế tranh chấp.

3.7. Sửa chữa nhà ở

Quy định ai chịu trách nhiệm sửa chữa với từng loại hư hỏng: bên cho thuê thường chịu hư hỏng về kết cấu, hệ thống điện – nước lớn; bên thuê chịu hư hỏng do lỗi sử dụng. Nêu rõ cách xử lý khi cần sửa chữa khẩn cấp.

3.8. Chấm dứt hợp đồng và phạt vi phạm

Nêu các trường hợp chấm dứt, thời gian báo trước (thường tối thiểu 30 ngày) và mức phạt vi phạm. Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê được đơn phương chấm dứt khi: (1) bên cho thuê không sửa chữa nhà khi hư hỏng nặng; (2) tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không báo trước; (3) quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba. Bên đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày nếu không có thỏa thuận khác.

3.9. Giải quyết tranh chấp

Ghi phương thức giải quyết theo thứ tự: thương lượng → hòa giải → khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Nên xác định trước tòa án nơi có nhà cho thuê để thuận tiện khi phát sinh.

4. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc. Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, các giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu.

4.1. Hiệu lực của hợp đồng khi không công chứng

Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên ký kết (hoặc thời điểm do hai bên thỏa thuận), ngay cả khi không công chứng. Việc không công chứng không làm hợp đồng vô hiệu.

4.2. Khi nào nên chủ động công chứng?

Dù không bắt buộc, bạn nên cân nhắc công chứng/chứng thực khi: hợp đồng có giá trị lớn, thời hạn dài; cho thuê để kinh doanh; hoặc muốn có thêm căn cứ pháp lý chắc chắn khi xảy ra tranh chấp. Khi công chứng, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

4.3. Thủ tục công chứng (nếu chọn công chứng)

Hai bên mang CCCD, giấy tờ nhà (sổ đỏ/sổ hồng) và bản thảo hợp đồng đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà. Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng thuê theo biểu phí hiện hành.

5. Hướng dẫn điền hợp đồng thuê nhà chi tiết

Khi điền hợp đồng thuê nhà, cần kiểm tra đầy đủ thông tin của hai bên, đặc điểm căn nhà, giá thuê, tiền đặt cọc, thời hạn thuê và các điều khoản liên quan. Có thể thực hiện lần lượt theo các nội dung dưới đây.

5.1. Điền thông tin thời gian và địa điểm ký hợp đồng

Ở phần mở đầu, ghi ngày, tháng, năm và địa điểm hai bên lập hợp đồng.

Ví dụ:

Hôm nay, ngày 15 tháng 3 năm 2026, tại số 12 đường Lê Lợi, phường Bến Nghé, TP.HCM, chúng tôi gồm:

5.2. Điền thông tin bên cho thuê và bên thuê

Thông tin của Bên A và Bên B cần được ghi đầy đủ, thống nhất với giấy tờ tùy thân. Thông thường gồm:

• Họ và tên;
• Năm sinh;
• Số CCCD;
• Ngày cấp, nơi cấp;
• Địa chỉ thường trú;
• Số điện thoại.

Ví dụ thông tin Bên A:

Ông Nguyễn Văn A, sinh năm 1980, CCCD số 0790xxxxxxx, do Cục CSQLHC cấp ngày 10/5/2021, thường trú tại…, số điện thoại…

Bên B điền các thông tin tương tự.

5.3. Điền thông tin về căn nhà cho thuê

Tại phần Đối tượng và mô tả nhà, cần ghi rõ các thông tin nhận diện và hiện trạng căn nhà, chẳng hạn:

• Địa chỉ nhà;
• Diện tích;
• Số phòng;
• Các trang thiết bị, nội thất bàn giao;
• Những tài sản đi kèm nếu có.

Ví dụ:

Nhà số 45, ngõ 7, đường X, diện tích 60 m², gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 nhà vệ sinh. Nhà được bàn giao kèm điều hòa, máy nước nóng, tủ lạnh và các thiết bị nội thất theo danh sách đính kèm.

5.4. Ghi giá thuê và phương thức thanh toán

Giá thuê nên được ghi cả bằng số và bằng chữ để hạn chế nhầm lẫn. Đồng thời, cần thể hiện rõ:

• Giá thuê mỗi tháng;
• Thời điểm thanh toán;
• Chu kỳ thanh toán;
• Hình thức thanh toán;
• Các khoản chi phí đã bao gồm hoặc chưa bao gồm trong tiền thuê.

Ví dụ:

Giá thuê là 8.000.000 đồng/tháng (Bằng chữ: Tám triệu đồng một tháng). Bên B thanh toán vào ngày 05 hằng tháng bằng hình thức chuyển khoản. Giá thuê chưa bao gồm chi phí điện, nước và các chi phí sử dụng dịch vụ khác.

5.5. Ghi tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả

Phần đặt cọc cần thể hiện rõ số tiền, thời điểm nộp và trường hợp được hoàn trả hoặc khấu trừ.

Ví dụ:

Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền 16.000.000 đồng (Mười sáu triệu đồng), tương đương 2 tháng tiền thuê. Khoản tiền đặt cọc được hoàn trả khi hợp đồng kết thúc sau khi hai bên hoàn tất việc bàn giao nhà và đối chiếu các khoản chi phí, nghĩa vụ liên quan.

5.6. Điền thời hạn thuê và các điều khoản khác

Tiếp theo, hai bên thống nhất và điền các nội dung về:

• Thời hạn thuê;
• Thời điểm bàn giao nhà;
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên;
• Trách nhiệm sửa chữa, bảo quản tài sản;
• Điều kiện gia hạn hợp đồng;
• Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước hạn;
• Cách xử lý tiền cọc và các khoản còn lại khi hợp đồng chấm dứt.

Các nội dung này nên được ghi cụ thể thay vì chỉ thỏa thuận bằng lời nói để hạn chế tranh chấp trong quá trình thuê.

5.7. Kiểm tra và ký hợp đồng

Trước khi ký, hai bên nên đọc lại toàn bộ hợp đồng, đặc biệt là các thông tin về giá thuê, tiền cọc, thời hạn thuê, chi phí phát sinh và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Sau khi thống nhất, các bên ký và ghi rõ họ tên. Hợp đồng nên được lập thành số lượng bản phù hợp để mỗi bên lưu giữ một bản.

Nếu hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, thực hiện thêm các thủ tục theo yêu cầu của tổ chức có thẩm quyền.

6. 6 Lỗi khiến hợp đồng thuê nhà vô hiệu và cách phòng tránh

#	Lỗi thường gặp	Hệ quả	Cách phòng tránh
1	Người ký không phải chủ sở hữu hợp pháp (hoặc không được ủy quyền)	Hợp đồng vô hiệu do sai chủ thể	Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng; nếu là người được ủy quyền, yêu cầu văn bản ủy quyền hợp lệ
2	Bên tham gia không đủ năng lực hành vi dân sự (chưa đủ 18 tuổi, mất năng lực)	Vô hiệu theo Bộ luật Dân sự	Xác minh CCCD, độ tuổi trước khi ký
3	Mục đích thuê trái pháp luật (thuê để kinh doanh trái phép, tệ nạn)	Vô hiệu do vi phạm điều cấm	Ghi rõ mục đích sử dụng hợp pháp trong hợp đồng
4	Bị lừa dối, ép buộc, nhầm lẫn khi ký	Vô hiệu theo yêu cầu của bên bị ảnh hưởng	Đọc kỹ trước khi ký, không ký dưới áp lực
5	Nhà đang tranh chấp, kê biên, thế chấp không được phép cho thuê	Hợp đồng có thể vô hiệu	Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà trước khi thuê
6	Thiếu nội dung bắt buộc hoặc nội dung vi phạm điều cấm	Vô hiệu một phần hoặc toàn bộ	Đối chiếu đủ 9 nội dung ở Mục 3

💡 Nguyên tắc chung: Trước khi ký, bên thuê nên yêu cầu xem bản gốc giấy tờ nhà và giấy tờ tùy thân của bên cho thuê; bên cho thuê nên xác minh nhân thân bên thuê. Một hợp đồng chặt chẽ ở khâu chủ thể sẽ loại bỏ phần lớn rủi ro vô hiệu.

7. Hợp đồng thuê nhà dùng để đăng ký tạm trú cần lưu ý gì?

Theo Luật Cư trú 2020, người thuê nhà có nghĩa vụ đăng ký tạm trú khi sinh sống tại địa chỉ thuê từ 30 ngày trở lên. Hợp đồng thuê nhà là một trong các giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp.

7.1. Hợp đồng cần đáp ứng điều kiện gì?

• Nhà thuê phải đủ điều kiện đăng ký tạm trú: không thuộc diện tranh chấp, không nằm trong khu vực cấm; đáp ứng diện tích tối thiểu bình quân theo quy định của địa phương (thường 8 m²/người trở lên tùy tỉnh, thành).
• Hợp đồng phải còn hiệu lực, thể hiện rõ thông tin bên thuê, địa chỉ nhà và thời hạn thuê.
• Có sự đồng ý của chủ nhà cho việc đăng ký tạm trú (nhiều nơi yêu cầu chủ nhà xác nhận).

7.2. Có cần công chứng hợp đồng để đăng ký tạm trú không?

Không bắt buộc. Cơ quan công an tiếp nhận hợp đồng thuê nhà thông thường (không cần công chứng) làm căn cứ chứng minh chỗ ở hợp pháp, kèm giấy tờ tùy thân. Tuy nhiên một số địa phương có thể yêu cầu thêm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của chủ nhà.

7.3. Thủ tục đăng ký tạm trú

Người thuê nộp hồ sơ tại Công an cấp xã nơi thuê nhà hoặc thực hiện trực tuyến qua ứng dụng VNeID / Cổng dịch vụ công. Hồ sơ gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú, hợp đồng thuê nhà và giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp.

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

8.1. Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị pháp lý không?

Có. Hợp đồng thuê nhà bằng văn bản viết tay vẫn có hiệu lực nếu đủ nội dung bắt buộc và chữ ký hai bên, vì luật không yêu cầu công chứng bắt buộc. Tuy nhiên nên đánh máy để rõ ràng, tránh tranh chấp về nội dung.

8.2. Cho thuê nhà có phải nộp thuế không?

Cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân (mỗi loại 5% trên doanh thu tính thuế, tức tổng khoảng 10%). Doanh thu từ 100 triệu/năm trở xuống không phải nộp. Bạn nên tra cứu mức ngưỡng mới nhất tại cơ quan thuế vì chính sách có thể được điều chỉnh.

8.3. Bên cho thuê tự ý tăng giá giữa chừng có được không?

Không, trừ khi hợp đồng có điều khoản cho phép. Nếu bên cho thuê tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

8.4. Mất bao lâu để lấy lại tiền cọc khi kết thúc hợp đồng?

Theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thông thường cọc được hoàn ngay khi bàn giao lại nhà và chốt công nợ điện – nước. Vì đây là điểm dễ tranh chấp, nên ghi rõ thời hạn hoàn cọc (ví dụ trong 3–7 ngày sau khi bàn giao).

8.5. Hợp đồng lập mấy bản?

Nên lập tối thiểu 2 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 1 bản. Nếu công chứng thì thêm 1 bản lưu tại tổ chức công chứng.

 

Một hợp đồng thuê nhà an toàn cần đủ 9 nội dung bắt buộc theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, xác minh đúng chủ thể ký kết và ghi rõ các điều khoản dễ tranh chấp như tiền cọc, chấm dứt và phạt vi phạm. Hợp đồng không bắt buộc công chứng, nhưng vẫn có hiệu lực khi hai bên ký và có thể dùng để đăng ký tạm trú. Hãy tải mẫu phù hợp ở Mục 1, đối chiếu hướng dẫn điền ở Mục 5 và rà lại 6 lỗi vô hiệu ở Mục 6 trước khi ký.