CEO DKRS: Năng lực phát triển dự án quan trọng hơn lợi thế quỹ đất
Nội dung bài viết
- Quỹ đất là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ
- Nghiên cứu giai đoạn đầu – nền tảng cho toàn bộ chuỗi phát triển
- Chuyển hóa dữ liệu thành quyết định phát triển
- Những dự án mang dấu ấn DKRS
- The Emerald Boulevard – minh chứng cho tư duy phát triển dựa trên nghiên cứu
- Chiến lược thống nhất – yếu tố then chốt trong phối hợp đa chủ thể
- Tương lai thị trường: Phân hóa theo năng lực thực chất
Quỹ đất tạo ra điểm xuất phát cho một dự án, nhưng không quyết định dự án có phù hợp với thị trường hay duy trì được sức cạnh tranh trong dài hạn. Theo ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS), năng lực nghiên cứu thị trường, phát triển sản phẩm và kết nối các bên trong suốt quá trình triển khai mới là yếu tố quyết định.
Quỹ đất là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ
Trong chuỗi giá trị phát triển bất động sản, quỹ đất quyết định vị trí, quy mô và tạo nền tảng ban đầu cho một dự án. Tuy nhiên, lợi thế này không đồng nghĩa với việc dự án sẽ tự nhiên phù hợp với nhu cầu thị trường.
Thực tế cho thấy, ngay cả những dự án sở hữu vị trí thuận lợi vẫn có thể gặp khó khăn nếu sản phẩm không đáp ứng đúng nhu cầu. Dưới góc nhìn của một chuyên gia thực chiến, chia sẻ với series Giá Trị Dẫn Dắt, ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn mà năng lực phát triển dự án trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh. Cùng với sự hoàn thiện của khung pháp lý, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, khả năng gia tăng giá trị tài sản và chất lượng vận hành lâu dài.
Bài toán phát triển dự án, theo ông Tùng, phải vượt ra khỏi giới hạn của việc doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất nào. Thay vào đó, trọng tâm nằm ở năng lực trả lời ba câu hỏi quyết định: mảnh đất ấy được định hình thành sản phẩm gì, hướng tới đối tượng nào và hiện thực hóa bằng phương thức tối ưu nào.
“Giai đoạn 5–10 năm tới sẽ là cuộc cạnh tranh về năng lực phát triển dự án hơn là lợi thế quỹ đất. Những chủ đầu tư có khả năng nghiên cứu thị trường, phát triển đúng sản phẩm và tạo giá trị khai thác dài hạn sẽ chiếm ưu thế.”
Ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS
Nhận định này không làm giảm vai trò của quỹ đất, mà đặt lợi thế này vào đúng vị trí. Quỹ đất tạo ra cơ hội phát triển; còn việc biến cơ hội thành một sản phẩm có sức cạnh tranh phụ thuộc vào chất lượng nghiên cứu, chiến lược phát triển và năng lực triển khai.
Nghiên cứu giai đoạn đầu – nền tảng cho toàn bộ chuỗi phát triển
Theo ông Nguyễn Văn Tùng, giai đoạn đầu có ảnh hưởng lớn đến chất lượng của toàn bộ quá trình phát triển dự án. Bên cạnh pháp lý và quy hoạch, chủ đầu tư cần xem xét đồng thời nhu cầu khách hàng, nguồn cung cạnh tranh, đặc điểm quỹ đất, hạ tầng kết nối và định hướng phát triển của khu vực.
Các yếu tố này không tồn tại độc lập. Đặc điểm khu đất có thể gợi mở một mô hình phát triển, nhưng nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của khách hàng mới quyết định mô hình đó có phù hợp hay không. Hạ tầng mở ra triển vọng kết nối, trong khi nguồn cung cạnh tranh cho thấy dự án cần khác biệt ở đâu và thị trường còn khoảng trống nào.
Với hơn 20 năm làm việc trong lĩnh vực bất động sản, ông Tùng cho rằng một chiến lược được xây dựng trên nền tảng nghiên cứu đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư hạn chế những điều chỉnh trong quá trình triển khai, sử dụng nguồn lực phù hợp hơn và duy trì khả năng cạnh tranh dài hạn.
Ở chiều ngược lại, việc quá tập trung vào lợi thế quỹ đất mà chưa đánh giá đầy đủ nhu cầu khách hàng, nguồn cung và xu hướng thị trường có thể khiến dự án phát triển sai sản phẩm, sai phân khúc hoặc sai thời điểm. Khi những vấn đề này chỉ được nhận diện ở giai đoạn sau, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh định vị, cơ cấu sản phẩm hoặc chiến lược kinh doanh – kéo theo chi phí và thời gian triển khai tăng lên.
“Chất lượng phát triển không được đo đơn thuần bằng quy mô dự án, mà trước hết thể hiện ở những quyết định ban đầu: doanh nghiệp hiểu thị trường đến đâu, nhận diện đúng vấn đề hay không và có sẵn sàng điều chỉnh ý tưởng phát triển theo nhu cầu thực tế hay không.”
Ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS
Chuyển hóa dữ liệu thành quyết định phát triển
Dữ liệu thị trường ngày càng phong phú và dễ tiếp cận, nhưng theo ông Tùng, có dữ liệu không đồng nghĩa với có năng lực phát triển dự án. Điều quan trọng là khả năng phân tích và chuyển những dữ liệu đó thành các quyết định cụ thể về sản phẩm.
“Dữ liệu chỉ có giá trị khi trở thành cơ sở cho những quyết định phát triển.”
Ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS
Theo cách tiếp cận của DKRS, dữ liệu thị trường, khảo sát khách hàng, phân tích nguồn cung, quy hoạch và lợi thế quỹ đất cần được đặt trong một hệ quy chiếu chung. Từ đó, đơn vị tư vấn cùng chủ đầu tư xác lập định vị, cơ cấu sản phẩm, hệ tiện ích, chiến lược kinh doanh và cách tiếp cận thị trường.
Điều cần tạo ra không chỉ là sự khác biệt trên bản giới thiệu dự án. Định vị phải phù hợp với đặc điểm khu đất, có nhóm khách hàng rõ ràng và đủ khả thi để triển khai qua các khâu thiết kế, xây dựng, thương mại hóa và vận hành. Nếu những quyết định ban đầu không dựa trên cùng một cách hiểu về sản phẩm, chiến lược dễ bị phân mảnh khi đi vào thực tế.
Đây cũng là cơ sở để DKRS xác định lại phạm vi của hoạt động tư vấn. Thay vì chỉ hỗ trợ một giai đoạn hoặc đưa ra khuyến nghị chuyên môn, doanh nghiệp hướng đến việc đồng hành từ nghiên cứu thị trường, phát triển sản phẩm đến marketing, kinh doanh và định hướng vận hành. Với cách phân vai này, đơn vị tư vấn không thay chủ đầu tư quyết định mọi vấn đề, mà tạo ra cơ sở thị trường để các lựa chọn có tính nhất quán và khả thi hơn. Giá trị của tư vấn vì vậy không nằm ở khối lượng dữ liệu được cung cấp, mà ở chất lượng của những quyết định được hình thành từ dữ liệu đó.
Những dự án mang dấu ấn DKRS
Hành trình của DKRS trên thị trường bất động sản không được đo bằng số lượng dự án đã triển khai, mà được tạo nên từ giá trị DKRS để lại trong từng dự án mà mình đồng hành.
Với vai trò là đơn vị tư vấn chiến lược, phát triển dự án và kinh doanh tiếp thị, DKRS không chỉ tham gia ở giai đoạn đưa sản phẩm ra thị trường. Trong nhiều dự án, DKRS đồng hành từ quá trình nghiên cứu thị trường, phân tích nhu cầu khách hàng, tư vấn định vị sản phẩm, xây dựng chiến lược marketing, kinh doanh cho đến tổ chức triển khai bán hàng và liên tục đo lường, điều chỉnh theo từng diễn biến của thị trường.
Đặc biệt, trong một thị trường liên tục thay đổi, DKRS nhìn nhận dữ liệu từ thị trường và phản hồi của khách hàng là một phần quan trọng trong quá trình phát triển sản phẩm. Từ những dữ liệu thực tế trong quá trình tiếp cận khách hàng, tư vấn và bán hàng, DKRS có thể nhận diện được điểm phù hợp, điểm cần điều chỉnh của sản phẩm và những thay đổi trong hành vi khách hàng để cùng chủ đầu tư điều chỉnh cách tiếp cận, tái định vị hoặc hoàn thiện chiến lược kinh doanh phù hợp.
Một số dự án gần đây có thể kể đến:
- The Maison
- Fiato Airport City
- Maison Grand
- TT AVIO
- The Emerald Garden View
- The Emerald Boulevard
Mỗi dự án có đặc điểm khu vực và nhóm khách hàng khác nhau. Điểm chung trong cách tiếp cận của DKRS là tập trung kết nối sản phẩm với nhu cầu thị trường và xây dựng chiến lược có khả năng triển khai trên thực tế.
The Emerald Boulevard – minh chứng cho tư duy phát triển dựa trên nghiên cứu
The Emerald Boulevard được ông Nguyễn Văn Tùng lựa chọn để minh họa cho cách DKRS chuyển nghiên cứu thị trường thành những quyết định phát triển cụ thể.
Dự án nằm trên mặt tiền Đại lộ Bình Dương, tức Quốc lộ 13 – trục kết nối TP.HCM với các khu vực phát triển ở phía Bắc thành phố. Các thông tin đã công bố cho thấy dự án được định hướng ở phân khúc cao cấp, phát triển hệ tiện ích đa tầng và có sự tham gia của nhiều đơn vị trong các lĩnh vực thiết kế, thi công, thiết bị và tư vấn quản lý vận hành.
Theo ông Tùng, bài toán của The Emerald Boulevard không chỉ là tạo ra một dự án khác biệt giữa nhiều sản phẩm chất lượng cao khác trong khu vực. Yêu cầu khó hơn là cân bằng giữa chất lượng sản phẩm và khả năng tiếp cận của khách hàng.
Từ nghiên cứu nhu cầu thực tế, nguồn cung và tiềm năng phát triển khu vực, DKRS cho biết đã cùng chủ đầu tư xây dựng định hướng phát triển một dự án cao cấp nhưng có giá trị phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.
“Chúng tôi lựa chọn không chạy theo mục tiêu tối đa hóa diện tích kinh doanh, mà ưu tiên kiến tạo không gian sống, cảnh quan và hệ tiện ích.”
Ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS
Lựa chọn này cho thấy sự khác biệt giữa việc khai thác tối đa diện tích khu đất và tìm ra phương án phát triển phù hợp. Tăng diện tích kinh doanh có thể mở rộng nguồn thu dự kiến, nhưng chưa chắc đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng sử dụng hoặc sức cạnh tranh của dự án trong dài hạn.
Với The Emerald Boulevard, định hướng được DKRS chia sẻ là ưu tiên không gian sống, cảnh quan và tiện ích, đồng thời cân nhắc giá trị sử dụng và giá trị tài sản.
“Khả năng tiếp cận” cũng không đồng nghĩa với việc hạ thấp tiêu chuẩn sản phẩm. Bài toán nằm ở việc cân đối định vị, cơ cấu sản phẩm và mức độ đầu tư để chất lượng dự án phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.
Ở giai đoạn hiện tại, những đánh giá về dự án nên tập trung vào các lựa chọn quy hoạch và giải pháp phát triển đã được định hình. Những yếu tố dài hạn như hiệu quả đầu tư, khả năng tăng giá hay chất lượng vận hành vẫn cần thời gian để kiểm chứng thông qua quá trình vận hành và trải nghiệm thực tế của khách hàng.
Chiến lược thống nhất – yếu tố then chốt trong phối hợp đa chủ thể
Một dự án bất động sản là kết quả phối hợp của nhiều bên, từ chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, kiến trúc, cảnh quan, thi công, nhà cung ứng đến marketing, kinh doanh và quản lý vận hành.
Tuy nhiên, việc tập hợp nhiều đối tác có năng lực chưa đủ để bảo đảm dự án được triển khai đồng bộ. Theo ông Tùng, các bên cần cùng dựa trên một định hướng phát triển thống nhất, trong đó dữ liệu thị trường, nhu cầu khách hàng và định vị dự án là cơ sở chung cho các quyết định chuyên môn.
Định vị và chân dung khách hàng cần được chuyển thành yêu cầu cụ thể đối với kiến trúc, cảnh quan và công năng. Cơ cấu sản phẩm phải phù hợp với chiến lược kinh doanh, trong khi trải nghiệm sống được định hướng từ đầu cần có khả năng duy trì trong giai đoạn vận hành.
Nếu từng bộ phận phát triển theo những định hướng riêng, sự thiếu nhất quán có thể chỉ được nhận ra khi dự án đã bước vào giai đoạn triển khai, khiến việc điều chỉnh trở nên tốn kém hơn.
Đây cũng là cách DKRS tiếp cận quá trình phát triển The Emerald Boulevard. Dự án có sự tham gia của nhiều đơn vị chuyên môn, vì vậy điều quan trọng không nằm ở số lượng đối tác mà ở khả năng cùng bám sát một định vị và mục tiêu phát triển chung.
Trong vai trò tư vấn, DKRS tập trung cung cấp dữ liệu thị trường, phân tích nhu cầu khách hàng và làm rõ định vị để tạo cơ sở chung cho các hoạt động thiết kế, marketing, kinh doanh và định hướng vận hành.
Một chiến lược chỉ thực sự hiệu quả khi có thể được triển khai xuyên suốt từ thiết kế, thi công đến kinh doanh và vận hành mà không làm mất đi định hướng ban đầu.
Tương lai thị trường: Phân hóa theo năng lực thực chất
Theo ông Nguyễn Văn Tùng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục có sự phân hóa giữa các chủ đầu tư. Lợi thế quỹ đất vẫn quan trọng, nhưng sẽ không còn là yếu tố duy nhất quyết định năng lực cạnh tranh.
Bốn năng lực được ông Tùng nhấn mạnh gồm: nghiên cứu thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp, tổ chức triển khai đồng bộ và tối ưu giá trị khai thác trong dài hạn.
Để thích ứng với sự thay đổi này, DKRS cho biết sẽ tiếp tục tập trung vào nghiên cứu thị trường, phân tích dữ liệu và tư vấn chiến lược, đồng thời mở rộng chuỗi dịch vụ từ phát triển ý tưởng sản phẩm, truyền thông, kinh doanh đến định hướng quản lý vận hành.
Theo ông Tùng, dữ liệu chỉ là điểm bắt đầu. Năng lực của một đơn vị tư vấn được thể hiện ở khả năng chuyển những kết quả nghiên cứu thành định vị, cơ cấu sản phẩm và giải pháp có thể triển khai trong thực tế.
“Mọi bản quy hoạch trên giấy dù hoàn hảo đến đâu vẫn phải đi qua tấm lọc khắt khe của thực tế. Hiệu quả đầu tư, tốc độ gia tăng giá trị tài sản và chất lượng vận hành hằng ngày mới là những thước đo cuối cùng kiểm chứng năng lực của chúng tôi.”
Ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS
Điều này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hoạt động tư vấn phát triển bất động sản. Một chiến lược chỉ tạo ra giá trị khi có thể được triển khai nhất quán qua các khâu thiết kế, thi công, kinh doanh và vận hành.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn đề cao hơn những giá trị thực. Quỹ đất có thể tạo lợi thế ban đầu, nhưng năng lực phát triển mới quyết định lợi thế đó được chuyển hóa thành sản phẩm như thế nào và có đáp ứng được nhu cầu thị trường hay không.
Bài viết được biên tập dựa theo nội dung phỏng vấn ông Nguyễn Văn Tùng – Tổng Giám đốc DKRS trong series Giá Trị Dẫn Dắt, đăng tải trên Reatimes.vn ngày 19/08/2026.
