Thị trường bất động sản TP.HCM: Cung vượt cầu?

Thị trường bất động sản từ cuối năm ngoái đến nay được đánh giá là đã khởi sắc đáng kể. Tuy nhiên, trong đà phát triển đó, đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại bởi những thông tin vĩ mô và vi mô.

Có thể kể ra như việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và đưa hệ số rủi ro bất động sản lên từ 150% lên theo lộ trình 200% năm 2017 và 250% năm 2018 hay thông tin ngừng giải ngân gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ cho vay mua nhà.

Đặc biệt, các thông tin vi mô như vụ hai chủ đầu tư chung cư ở TP.HCM làm ăn “nhập nhằng” khiến dân có nguy cơ bị đuổi ra khỏi căn hộ cũng tác động lan truyền lên tâm lý của người mua nhà ở phân khúc trung bình. Một trong hai vụ đã được chủ đầu tư xử lý, tuy nhiên ảnh hưởng tâm lý tới người mua nhà vẫn còn dư âm. Các yếu tố trên tác động khiến thị trường trong quý I và quý II/2016 có dấu hiệu chững lại.

Có thể thấy việc sửa đổi Thông tư 36 là kịp thời và việc sửa đổi này đi theo lộ trình là điều hợp lý. Hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc cao cấp. Song song với đó là sự xuất hiện của giới đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại nhiều hơ.

Cụ thể, bình quân giới đầu tư mua đi bán lại chiếm khoảng 15-20% trong một dự án, trong đó điển hình có những dự án giới đầu cơ, đầu tư xuất hiện trên 30%. Mặt khác, hàng loạt dự án bất động sản bung hàng trong thời điểm này, mà chủ yếu là phân khúc cao cấp, các dự án này tập trung giao nhà vào cuối 2017 đến 2018 với số lượng căn hộ ước chừng 50.000-60.000 căn.

Theo thông lệ của thị trường bất động sản VN, giai đoạn đầu người mua chỉ đóng tỉ lệ nhỏ tầm 20% để ký hợp đồng và đóng trả góp đến khi nhận nhà còn lại tầm 50%-70%, nếu lúc này thị trường bất ổn, lãi suất ngân hàng biến động khiến giới đầu tư-đầu cơ ngưng đóng tiền theo tiến độ thì thị trường sẽ rơi vào nguy cơ khủng hoảng.

Ngoài sự xuất hiện của giới đầu cơ việc cần kiểm soát là pháp lý và việc thực thi pháp lý của các chủ đầu tư dự án. Hiện nay nhiều và rất nhiều dự án chưa làm xong móng đã mở bán, thậm chí có dự án chưa có pháp lý, chưa đóng hết tiền sử dụng đất mà chỉ “bao hàng rào” là mở bán.

Một góc khu đô thị Thủ Thiêm, Q.2, TP.HCM hướng về trung tâm thành phố (ảnh chụp chiều 19-5) - Ảnh: Quang Định

Một góc khu đô thị Thủ Thiêm, Q.2, TP.HCM hướng về trung tâm thành phố (ảnh chụp chiều 19-5) – Ảnh: Quang Định

Trong đó, điều phố biến là việc xây tường tào bao quanh rồi lập tức bán hàng ầm ầm, thông qua hợp đồng cọc các dự án này huy động vốn của người dân lên tới trên 70%, thậm chí có dự án còn huy động vốn trái phép của người dân để kiếm tài chính cho dự án thông qua việc trả lãi suất như là một ngân hàng thương mại…

Các dự án mới vẫn đang làm gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản TP.HCM – Ảnh Quang Định

Về thị trường nhà ở xã hội – nhà ở thương mại phân khúc trung bình đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở của đại đa số người dân đô thị. Ở mảng nhà thương mại thì ít nhà đầu tư chủ tâm vì lợi nhuận thấp đây là điều tất yếu của kinh tế thị trường nên cần có định hướng. Nhưng có một điều cần đặc biệt quan tâm và điều tra thậm chí xử lý nghiêm về tình trạng tiêu cực trong thông qua việc lợi dụng chính sách ưu đãi về phát triển nhà ở xã hội để trục lợi.

Ở phân khúc nhà ở xã hội được sự ưu ái nhiều từ chính sách nhà nước như về tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT… nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản đang gắn mác phát triển nhà ở xã hội để tư lợi. Rõ nhất là việc tính toán về giá xây dựng và giá thành đầu vào của sản phẩm đang tạo mầm mống cho tiêu cực.

Nếu ví nền kinh tế là cơ thể sống thì ngân hàng như mạch máu và bất động sản như cơ bắp, nếu không lành mạnh hoá thị trường bất động sản kinh tế tiếp tục tiềm ẩn rủi ro. Mặt khác, việc an cư giúp an dân nếu thị trường chỉ phát triển cho giới đầu cơ tìm kiếm lợi nhuận mà không hướng vào dòng sản phẩm đáp úng nhu cầu thực của người dân thì bất động sản lại đưa nền kinh tế vào con đường suy thoái.

Căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng vẫn là trụ cột của thị trường

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2015 và quý I/2016, thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc thuộc địa bàn các quận, huyện khác nhau. Quy mô thị trường tăng gần gấp đôi so với năm 2014 (năm 2015 đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014).

Giao dịch trong quý I/2016 có dấu hiệu chững lại so với quý IV/2015. Các nhà phát triển dự án và sàn giao dịch bất động sản đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016.

Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh. Về nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đã khởi công xây dựng 5 dự án mới; đã hoàn thành 4 dự án với quy mô 3.131 căn hộ; UBND thành phố cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Cũng theo HoREA, phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ) trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng, và hiện nay cung không đủ cầu; Phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng mạnh nhất, tập trung vào khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thành phố.

Theo tuoitre.vn

Gương mặt xuất sắc