Giải quyết bất cập cung – cầu

Giáo sư – Tiến sĩ Đặng Hùng Võ đánh giá sự khởi sắc của thị trường bất động sản đầu năm 2015 sau những chính sách về đất đai có hiệu lực

Luật Đất đai có hiệu thực thi hành vào ngày 1/7/2014 đã giúp rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải quyết những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, thuận lợi hơn trong việc phân loại, giải quyết cho kho bất động sản (BĐS) tồn đọng. Ngoài ra, luật cũng khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường BĐS, vừa giải quyết tồn kho BĐS, mặt khác phát triển thị trường đáp ứng đúng nhu cầu của cầu, khắc phục tình trạng cầu “ảo”.

 

Chuyên nghiệp hóa môi trường kinh doanh

Cụ thể, Luật Đất đai có những điểm mới liên quan tới thị trường đáng chú ý như sau. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển một phần sang quy hoạch theo phân vùng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã chuyển toàn bộ sang quy hoạch theo phân vùng. Điều này có nghĩa, địa điểm đầu tư đã được xác định cụ thể trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Điều này được kỳ vọng sẽ làm giảm bớt phí “bôi trơn” mà các chủ đầu tư vẫn phải làm.
Ngoài ra, khi Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư đã được quy trình, quy định với sự tham gia của bước định giá đất độc lập do Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Từ đây, giá đất có cơ hội khách quan hơn và công khai hơn đối với các dự án đầu tư, tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn giữa các nhà đầu tư.

Luật mới cũng quy định không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, liên doanh, cổ phần trong khả năng tiếp cận đất đai. Nhà đầu tư nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở như các nhà đầu tư trong nước.
Môi trường kinh doanh BĐS bình đẳng sẽ được xác lập, nhất là đối với các doanh nghiệp liên doanh, liên kết giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Việc xử lý các dự án “treo” được giải quyết theo một quy trình khác: Khi dự án rơi vào tình trạng “treo” (sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ) thì được gia hạn 24 tháng để nhà đầu tư giải quyết. Nếu sau đó tình trạng “treo” vẫn chưa được giải quyết thì Nhà nước thu hồi không bồi thường tiền đã đầu tư.
Quy định này sẽ tốt cho thị trường, bởi sẽ thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất cao hơn.
Về cơ bản, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đã giúp rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải quyết những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, thuận lợi hơn trong việc phân loại, giải quyết cho kho BĐS tồn đọng. Ngoài ra, Luật mới cũng khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường BĐS, một mặt giải quyết một phần kho BĐS tồn đọng, mặt khác phát triển thị trường BĐS đáp ứng đúng nhu cầu của cầu, khắc phục tình trạng cầu “ảo”.

Minh bạch giá đất

Xung quanh Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất mới được áp dụng vào 29/12/2014 và sự tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới. Chúng ta cũng cần nhận thức rõ rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế, phí, xử lý vi phạm hành chính, tính bồi thường khi làm thất thoát quỹ đất của Nhà nước, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ở khu vực nông thôn và các trường hợp thuộc diện chính sách của Nhà nước.
Các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cho các dự án đầu tư, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, tính bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp. Nhà nước đều phải định giá đất cụ thể cho từng trường hợp.
Như vậy, về nguyên tắc, việc tăng giá trần của Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh không có tác động trực tiếp tới giá cả hàng hóa BĐS trên thị trường. Việc tăng giá nhiều chỉ tác động vào giá trần, nói cách khác, chỉ tác động vào các khu đất “vàng” ở các đô thị lớn, nhưng tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí.
Tóm lại, về mặt lý thuyết, việc tăng khung giá đất không làm tiền sử dụng đất tăng lên, nên nói khung giá đất tăng gấp 2 thì chi phí này tăng lên gấp 2 là không chính xác. Ngược lại, việc tăng giá đất xét trên một số khía cạnh về quản lý đất đai là hợp lý.

GS.TS Đặng Hùng Võ

Gương mặt xuất sắc