Căn Hộ Chung Cư Các Thị Trường Vệ Tinh Phía Nam: Tâm Điểm Đầu Tư Cuối Năm

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tăng trưởng giá bất động sản trong 5 năm (từ 2019 đến 2024) của Việt Nam đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)… Mức tăng trưởng lớn nhất này tập trung ở các đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở luôn bức thiết là Hà Nội và TP.HCM. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, trong 10 năm qua​ với tỷ suất lợi nhuận của loại hình căn hộ chung cư đạt 197% và đất nền đạt 137% vào quý 4/2024 so với quý 1/2015.

Mặt bằng giá bất động sản tăng quá cao tại các đô thị lớn khiến dư địa tăng trưởng trong đầu tư không còn dồi dào. Tại phía Nam, mức giá thiết lập cao tại TP.HCM khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các thị trường vùng ven. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, 68% nhà đầu tư tham gia khảo sát cho biết họ quan tâm đến bất động sản các thị trường giáp ranh, vùng ven TP.HCM là Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu.

Đáng chú ý, nếu như khoảng 5 năm về trước, trong các cuộc dịch chuyển của giới đầu tư về các thị trường vệ tinh, vùng ven TP.HCM, đất nền luôn là lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư thì cuộc khủng hoảng của thị trường 2022-2023 đã xác lập một xu thế mới: dòng tiền đổ về các thị trường vệ tinh đang hướng vào phân khúc căn hộ chung cư – phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.

Dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn ghi nhận 75% nhà đầu tư quan tâm đến căn hộ chung cư trong làn sóng dịch chuyển về vùng ven. Đây cũng là tỉ lệ cao nhất về mức độ quan tâm trong các loại hình bất động sản. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết, động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút với người trẻ. Ở các thị trường vệ tinh, giáp ranh TP.HCM thì sức hút của chung cư ngoài nhu cầu ở thực còn nằm ở mức giá mềm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là người trẻ và các gia đình trẻ.

Sự lên ngôi của căn hộ chung cư trong những năm gần đây, đặc biệt sau cuộc khủng hoảng bất động sản 2022-2023 cho thấy thị trường trở về giá trị thực, hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng cao thì lựa chọn căn hộ chung cư tại các thị trường vùng ven là điều tất yếu với cả nhóm khách hàng mua ở thực và giới đầu tư.

Những thị trường giáp ranh TP.HCM với lợi thế về hạ tầng giao thông như Bình Dương, Long An đang nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư do vị trí kề cận TP.HCM, giao thông thuận tiện và tập trung nhiều khu công nghiệp. Đơn cử, với thị trường Bình Dương, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, so với thời điểm đầu năm, cả trên thị trường mua bán và cho thuê, căn hộ chung cư đang giữ ngôi vị quán quân về mức độ quan tâm với các con số cụ thể là tăng trưởng 6% trên thj trường mua bán và 33% trên thị trường cho thuê.

Câu chuyện tương tự cũng đang diễn ra tại thị trường Long An khi trên thị trường mua bán, căn hộ chung cư cũng đứng đầu về mức độ quan tâm, bỏ xa các loại hình bất động sản khác. Dữ liệu của thị trường tháng 10 của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm với căn hộ chung cư trên thị trường mua bán Long An tăng 15% so với tháng trước đó.

Sức hút của dòng căn hộ chung cư giá mềm tại các thị trường này là không thể phủ nhận. Mới đây, tại Bình Dương, giai đoạn mở bán 1 của dự án TT AVIO – một dự án căn hộ tại TP Dĩ An (Bình Dương) với mức giá từ 1,23 tỷ đồng/căn ghi nhận khoảng 350 giao dịch căn hộ thành công. Sự kiện mở bán thu hút gần 1.000 khách tham dự. Sức hút của dự án này vẫn đang duy trì khi theo khảo sát vào các ngày cuối tuần, lượng khách tham qua nhà mẫu rất đông, đều phải đăng kí từ trước để xếp lịch.

Tại Long An, dòng căn hộ có mức giá chỉ nhỉnh 1 tỷ đồng là Ehome Southgate cũng đang ghi nhận giao dịch tốt trên thị trường thời điểm cuối năm. Cả trên thị trường cho thuê và mua bán, các giao dịch diễn ra vô cùng sôi động. Đến nay, dự án đã thanh khoản hết toàn bộ bảng hàng sơ cấp, các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp diễn ra sôi nổi. Do mức giá mềm, dự án đã đi vào vận hành, hạ tầng giao thông và tiện ích đều hoàn chỉnh, nên các môi giới chỉ cần từ 1 đến 2 tuần là tìm được khách mua và khách thuê. Do cầu cao, rất nhiều môi giới không có đủ nguồn hàng hoặc căn phù hợp với nhu cầu của khách.

Nhà đầu tư Huỳnh Thành Phát, trú tại quận 5 (TP.HCM), một người đã có hơn 10 năm lăn lộn với các thị trường vệ tinh TP.HCM cho biết, trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng cao, căn hộ bình dân biến mất hoàn toàn, căn hộ trung cấp nhỏ giọt, dòng cao cấp và hạng sang áp đảo thì dòng căn hộ vừa túi tiền tại các thị trường vệ tinh, kề cận TP.HCM thu hút cả người mua ở thực và giới đầu tư là điều không khó hiểu. Với giới đầu tư, mức giá mềm, dao động 1-2 tỷ đồng/căn trong khi động lực tăng trưởng ở các thị trường vệ tinh như Bình Dương, Long An rất lớn, hứa hẹn sức bật về giá trong tương lai. Hơn nữa, với vị thế các thị trường trọng điểm về thu hút FDI, bất động sản công nghiệp và vị trí kề cận TP.HCM, nhu cầu thuê căn hộ tại các thị trường này rất lớn. Bài toán đầu tư căn hộ tại các thị trường này sẽ đi cùng lợi nhuận kép: dòng tiền và lãi vốn. Cụ thể, bên cạnh dòng tiền thu được từ việc cho thuê, giá căn hộ sẽ tăng lên theo thời gian trong quá trình cho thuê đó.