Bất động sản căng thẳng cuộc chiến dòng tiền – Cuộc chơi chỉ dành cho các đại gia

Cùng với việc siết tín dụng theo Thông tư 36 sửa đổi, của Ngân hàng Nhà nước, dòng tiền vào các dự án bất động sản cũng đang có sự phân hóa mạnh. Doanh nghiệp có quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng đang có lợi thế, trong khi những doanh nghiệp còn lại sẽ chật vật tìm nguồn vốn.

Tín dụng bất động sản thận trọng hơn

“Trước đây có 10 doanh nghiệp vay vốn đầu tư bất động sản thì đều được ngân hàng cho vay. Nhưng hiện nay, 10 doanh nghiệp đi vay thì chỉ có 5 doanh nghiệp được cấp tín dụng. Việc siết tín dụng bất động sản đồng nghĩa nguồn vốn vào các dự án bị thu hẹp. Khi đó, ngân hàng buộc phải xét duyệt thận trọng hơn từ pháp lý, tính khả thi của dự án cho đến uy tín, lịch sử tín dụng của doanh nghiệp. Như vậy, chỉ những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt mới có thể tiếp cận vốn vay giai đoạn này” – ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chia sẻ.

Chuyên gia tài chính, Tiến sỹ Đinh Thế Hiển, cũng cho rằng, dư nợ tín dụng của bất động sản, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cao là những yếu tố gây khó khăn cho dòng vốn chảy vào các doanh nghiệp địa ốc. Một xu hướng khác của các ngân hàng hiện nay là ưu tiên cho người dân mua bất động sản vay, thay vì cho doanh nghiệp, để giảm rủi ro.

Điểm lạc quan về dòng tiền cho bất động sản, theo chuyên gia này là Chính phủ đang yêu cầu đưa tăng trưởng tín dụng lên mức cao hơn hoặc bằng 20%. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm. Nhiều doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng và tăng cường các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản.

Mặc dù vậy, Tiến sỹ Đinh Thế Hiển đánh giá, dù nguồn cung tiền nhiều thì việc tiếp cận đối với doanh nghiệp cũng không dễ dàng. Cái khó nằm ở việc đánh giá doanh nghiệp, tài sản thế chấp, thanh khoản dự án, ngày càng khắt khe hơn. Như vậy, nguồn vốn sẽ chỉ tập trung cho những doanh nghiệp uy tín hoặc có mối quan hệ tốt.

Thị trường vào cuộc thanh lọc mới

Theo ông Ngô Quang Phúc, việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ gián tiếp làm giảm nguồn cung trong thời gian tới. Những doanh nghiệp có dự án nhưng thiếu vốn buộc phải tìm cách chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác triển khai. Điều này cũng phần nào lý giải số lượng dự án mới tung ra tại TP.HCM không nhiều như những dự báo trước đó.

Cuộc chiến dòng tiền càng khốc liệt khi các “ông lớn” đồng loạt kéo giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng. “Câu chuyện doanh nghiệp giãn tiến độ thanh toán đã từng diễn ra hồi năm 2012 – 2013. Ví dụ như: Dự án River Panorama quận 7 được An Gia liên kết với Creed Group Nhật Bản với nguồn tài chính vững mạnh và phương thức thanh toán kéo dài 36 tháng cho khách hàng.

Để vào cuộc chơi này, buộc doanh nghiệp phải chấp nhận thực tế là tiền khách hàng thanh toán đôi khi không đủ để xây dựng công trình theo đúng tiến độ. Do đó, đây là sân chơi chỉ dành cho những ông lớn có tiềm lực mạnh về tài chính hoặc sự hậu thuẫn lớn về tín dụng” – ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, nhận định.

Cũng theo chuyên gia này, với thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ giá 1 – 2 tỷ sẽ là phân khúc bền vững, vì đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Mức giá ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng nhẹ vì nguồn cung đang hạn chế, trong khi chi phí đầu vào lại gia tăng. Tuy nhiên, khách hàng ngày càng khó tính trong việc “chọn mặt gửi vàng”. Đây là áp lực lớn, nhưng cũng là cơ hội cho những doanh nghiệp uy tín tạo lòng tin vững chắc với khách hàng.