Đầu tư đất vùng ven TP.HCM không dễ có ngay “quả ngọt”!

Thu gom đất vùng ven Sài Gòn làm của để dành trong dài hạn là một cách đầu tư đầy khôn ngoan. Giá trị đầu tư ban đầu khá thấp nên khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể nhập cuộc chơi này.

Trên thực tế, sóng ngầm đầu cơ bất động sản đã nổi nhưng không phải ở dạng nhỏ lẻ, kể cả phân khúc đất nền tại TP. HCM. Nhiều nhà đầu tư tính toán việc mua lại toàn bộ hay một phần dự án lớn và lên kế hoạch dài hơi trong tương lai. Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ tính chuyện mua đất ven đô giá rẻ xem như của để dành khi lãi suất tiền gửi không còn đủ sức hấp dẫn, các kênh đầu tư khác cũng khá bấp bênh. Những mảnh đất nền ven đô được lựa chọn hầu hết đều nằm ở những dự án, với lợi thế về thanh khoản.

Ông Bình ngụ quận Tân Phú chuẩn bị gần chục tỷ đồng để săn đất ở quận Thủ Đức và quận 9, Tp.HCM làm của để dành với kỳ vọng 5-10 năm nữa, những tài sản này có thể gia tăng giá trị gấp đôi.
Theo tiết lộ của ông Bình, lý do ông đặt cược vào đất ngoại thành vì tin tưởng Sài Gòn đất chật, người đông, đô thị hóa sẽ nhanh chóng lan tới các quận xa trung tâm khiến giá đất tăng lên theo thời gian.

Nhà đầu tư này chia sẻ kinh nghiệm từng trải qua về xu hướng đầu tư nhà đất kiểu này. Theo đó, căn nhà ông đang ở trước đây chỉ là thửa đất rộng 85 m2, nằm trong khu vắng vẻ đường Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú. Năm 2000, ông bán căn nhà phố quận 10 để gom tiền làm ăn và trích ra 2 tỷ đồng mua đất rồi bỏ thêm gần 2 tỷ đồng để xây căn nhà 3 tầng, 1 sân thượng. Khi đó, quyết định bỏ phố ra vùng ven chỉ thuần túy vì nhu cầu mở rộng không gian sống. Nhưng sau 15 năm, đến nay giá thị trường của miếng đất này đã vọt lên 4,5 tỷ đồng.

Ông bình cho biết, ngày xưa ông về đây còn thưa thớt, giáp ranh chẳng có nhà nào. Nay khu này sầm uất, nhà cửa san sát nhau, quán xá mọc nhan nhản. Vùng ven thay da đổi thịt ngoài sức tưởng tượng. Giá đất tại đây đã tăng hơn gấp đôi trong vòng 10 năm. Từ bài học của quận Tân Phú, ông Bình cho hay, ông hoàn toàn yên tâm bỏ tiền tậu đất ở các khu vực xa trung tâm, vùng ngoại ô để chờ cơ hội 5-10 năm tới.

Thị trường bất động sản quý I/2015 ghi nhận sự khởi sắc trên nhiều phân khúc. Tuy nhiên, đất nền ở khu dân cư hiện hữu ven đô tại TP. HCM khó có thể ăn theo thị trường. Nguyên nhân là do, đất ở khu dân cư hiện hữu, đặc biệt là trong các thôn, xóm vùng ngoại ô không phải là đối tượng để đầu cơ, mà chủ yếu để phục vụ cho những người có nhu cầu ở thực.

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát nhận định, thu gom đất vùng ven Sài Gòn làm của để dành trong dài hạn là một cách đầu tư đầy khôn ngoan. Giá trị đầu tư ban đầu khá thấp nên khả năng sinh lời cao.

Theo phân tích của ông Nam, dù cơ hội đầu tư đất vùng ven rất lớn nhưng không phải ai cũng có thể nhập cuộc chơi này. Điều kiện tiên quyết là cần có dòng vốn nhàn rỗi tuyệt đối và không bị áp lực về tài chính hàng tháng. Hay nói cách khác thì nhà đầu tư phải có dòng tiền tốt và đủ sức chờ đợi cơ hội chỉ xuất hiện một đôi lần trong cả thập niên.

Tiếp đến, nhà đầu tư phải am hiểu các quy định về đất đai, phải mua đất có pháp lý rõ ràng, an toàn. Đặc biệt, cần có một nhãn quan chiến thuật nhạy bén để lựa chọn quỹ đất tiềm năng trong dài hạn. Chẳng hạn, đất quanh các khu công nghiệp, các trục hạ tầng huyết mạch trong tương lai, gần nhiều nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh, trường đại học… có thể cách xa khu trung tâm tuy nhiên sớm muộn gì cũng nhích lên theo thời gian và tốc độ đô thị hoá.

Chuyên gia này nhận xét, mua đất ngoại thành chờ tăng giá cần thời gian đầu tư khoảng 10 năm mới có đột biến. Nguyên nhân là phải có lộ trình để dân số tăng lên và chờ hạ tầng phát triển đồng bộ, hoàn thiện hơn. Hiện tại, khó có thể kỳ vọng vào mức tăng đột biến như một hai thập niên trước đó, bởi thị trường BĐS đã thay đổi nhiều, hơn nữa định hình cụ thể và được tiếp cận nhiều hơn so với những giai đoạn sơ khai. Song vẫn sẽ có những vị trí đất ở ngoại thành đầy tiềm năng.

Ông Nam đưa ra ví dụ, làn sóng tăng giá đất quận 9 năm 2015 đã khiến một số vị trí tại quận ngoại thành này tăng giá đến 70-80%. Đơn cử là đất phân lô dọc đường Nguyễn Duy Trinh, mức giá năm năm 2013 chỉ 6,5- 7,5 triệu đồng một m2, nhưng đến cuối năm 2015 giá đã tăng lên khoảng 11-13 triệu đồng một m2.

Nếu so khoảng thời gian đầu tư dài hơn thì có thể xét đến khu Trung Sơn quận 7. Giá đất khu này năm 2006 khoảng 9 triệu đồng mỗi m2, nhưng hiện giờ đã lên khoảng 45 triệu đồng mỗi m2. Ông Nam cho biết, qua mỗi chu kỳ phát triển khác nhau, các cơn sốt đất có nhiều biến động khó đoán. Tuy nhiên, quy luật gần như bất biến là giá đất sẽ tăng theo thời gian tuỳ thời điểm và vị trí. Vì vậy, đầu tư ở khu vực ngoại thành vẫn còn nhiều cơ hội trong dài hạn.